Гостеприимная страна Юго-Восточной Азии, Таиланд традиционно считается благоприятным местом для жизни и инвестиций: относительно невысокие цены на недвижимость, растущая экономика и развитая инфраструктура привлекают множество иностранцев, желающих приобрести здесь собственность. Как сегодня обстоит дело с рынком недвижимости Таиланда, повлияла ли на него политическая обстановка в стране, и какие в данный момент существуют возможности для покупки, рассказывают ведущие эксперты рынка.

Почему Таиланд?

Таиланд – страна с хорошей экологией и теплым климатом, живописным побережьем, высококлассными морскими, горными и термальными курортами, культурными центрами, интересными развлечениями и достопримечательностями.

В королевстве стабильная экономика и крепкая валюта – бат. Здесь развиты сельское хозяйство и производство: страна осуществляет экспорт товаров и продуктов питания по всему миру. В Таиланде процветает туризм: индустрия гостеприимства считается одной из самых развитых в мире, и уровень сервиса можно поставить в пример даже «крутым» европейским странам. Перед потенциальными покупателями недвижимости Таиланд открывает массу возможностей для отдыха и инвестиций.

Регионы

Россияне предпочитают приобретать недвижимость на юге страны – на побережье и островах Таиланда. Традиционно особенной популярностью у наших соотечественников пользуются курорт Паттайя на юго-востоке страны, на берегу Сиамского залива, остров Пхукет (у западного побережь в Андаманском море), Хуа Хин (город в северной части полуострова Малакка в 220 км от Бангкока, на западном побережье Сиамского залива) и остров Самуи (Сиамский залив). Русскоязычное сообщество в данных местах весьма велико, здесь есть русские магазины, рестораны, детские сады и школы.

Деловые люди, как правило, обосновываются в Бангкоке – и цены на недвижимость здесь довольно высоки.

Север же Таиланда – с культурной столицей страны Чиангмай – также имеет развитую инфраструктуру и отличные возможности для жизни, однако пользуется небольшой популярностью у инвесторов в недвижимость – во многом, из-за отсутствия моря и довольно холодной погоды в зимние месяцы (ночью температура падает до +7°С).

Ситуация на рынке

На рынке недвижимости Таиланда, испытывавшем спад после мирового экономического кризиса 2008 года, в данный момент наблюдается стабилизация. В целом, и это определяется в основном общей экономической ситуацией в мире, спрос в 2014 году во всех сегментах сместился в сторону менее дорогой недвижимости.

Одной из главных тенденций рынка становится бум строительства в премиальном секторе: набирает обороты возведение элитных многоквартирных жилых комплексов, зачастую под брендом крупных отелей, частных вилл с полным сервисным обслуживанием и качественных таунхаусов – как в Бангкоке, так и на ведущих курортах побережья и островов (Паттайя, Краби, Хуа-Хин, Самуи, Пхукет и др.). Объекты вторичной недвижимости, как правило, надежны и добротно построены – и выбор их на рынке очень высок. Цены на недвижимость в королевстве относительно невысоки, особенно в сравнении с Европой. Однако возможность приобретения квартиры за 15 000-25 000 долларов США, как раньше, сегодня остается лишь мечтой.

Диапазон предлагаемой недвижимости очень широк: от студий площадью 20-30 кв. м за 25 000-30 000 долларов США до шикарных современных вилл с видом на море за 1 млн. долларов США и выше.

Самые высокие цены наблюдаются в Бангкоке, а также в тех курортных регионах, где лучшим образом налажена инфраструктура: Пхукет, Паттайя и Самуи. При этом цены на покупку на Пхукете обычно выше, чем на других курортах.

Минимальные цены на Пхукете на односпальные апартаменты неподалеку от пляжа начинаются от 100 000 долларов США.Апартаменты побольше, удобной планировки и в хорошем месте, а также небольшие виллы стоят от 300 000-400 000 долларов США. При бюджете 400 000-500 000 долларов США на Пхукете можно купить отличные апартаменты с двумя-тремя спальнями с видом на море и в пешей доступности от пляжа, либо виллу с бассейном в пределах 10 минут езды от пляжа, без вида на море, в обслуживаемом поселке.

В Паттайе – курорте с высоким уровнем застройки, большим количеством туристов и высокой плотностью курортного населения, стоимость недвижимости в полтора-два раза ниже. Цены на строящееся жилье начинаются от 35,000-40,000 бат (1000-1200 долларов США) за квадратный метр. Жилье среднего класса в пешей доступности от моря имеет цену 70 000-90 000 бат за кв. м (2130-2750 долларов США). Элитное жилье – от 100 000 бат за кв. м (3000 долларов США) и выше. На более удаленном от цивилизации, но более близком к природе Самуи, цены немного выше, чем в Паттайе.

В Бангкоке средняя цена квадратного метра в зависимости от близости к центру города варьируется от 100 000 до 200 000 бат за кв. м (3000-6000 долларов США).

Недвижимость как инвестиция

Многие иностранные покупатели рассматривают недвижимость Таиланда как хорошую инвестицию. Так, за период строительства (один-два года) стоимость апартаментов в среднем вырастает на 15-20%: и на рынке существует большое количество предложений о покупке жилья в строящихся проектах. Эксперты считают, что далее рост цены может составить около 5% в год. Тайские застройщики сегодня идут навстречу покупателям из России. Они предлагают беспроцентные рассрочки на период строительства или разрешают оплатить 50% за период строительства, а остаток выплачивать в течение 1-5 лет под 3-7% годовых. Некоторые застройщики предоставляют рассрочку на готовое жилье под 5% годовых.

Однако сегодня россияне ждут стабильности – поэтому предпочитают приобретать уже готовые объекты – как первичной, так и вторичной недвижимости. Одной из тенденций конца 2014 года стало то, что россияне, ранее откладывавшие покупку, стали быстрее принимать решение об инвестиции.

В Таиланде – стране с необыкновенно развитой сферой туризма – процветает аренда. Приобретать недвижимость здесь можно и для ее последующей сдачи – самостоятельно или при помощи компании-застройщика, которая, как правило, гарантирует среднегодовую доходность в размере 6-8%. Собственники, которые готовы сами заниматься сдачей своего дома или квартиры в аренду, обычно получают доход в размере 10-15% годовых от стоимости. Но это весьма трудозатратное предприятие, требующее много времени и внимания.

Цена аренды зависит от сезона. С ноября по март спрос на качественное жилье превышает предложение, потому цены сохраняются высокими, несмотря на любые кризисы в той или иной части света. С апреля по сентябрь цены могут быть в два раза ниже, особенно на массовое жилье. Эксклюзивные виллы меньше теряют в цене со сменой сезонов.

Политическая ситуация в стране

Сообщения СМИ о военном перевороте в Таиланде в мае 2014 года звучали весьма устрашающе, однако его отголоски было сложно заметить в спокойной рутине повседневной жизни страны. Комендантский час, во время которого позже стали закрываться некоторые магазины, в том числе и вездесущий 7Eleven, стал, пожалуй, единственным явным проявлением перемен в стране – и продлился 10 дней.

«Переворот» увенчал собой противостояние правительства и оппозиции, в результате которой в течение года сроки выборов несколько раз переносились. И, после очередной безуспешной попытки переговоров между двумя силами, власть в стране временно перешла в руки военного правительства. Всеобщие выборы пройдут в Таиланде в 2016 году. Население страны в целом довольно переменами.

Политическая ситуация не отразилась на экономике страны (курс бата за эти несколько месяцев не изменился), не было колебаний и на рынке недвижимости. Россияне не проявили беспокойства по поводу ситуации в королевстве, а экспаты из соседних азиатских стран – Сингапура, Гонконга и Китая, наоборот, проявили активность, надеясь на выгодные сделки. Новые власти ужесточили требования к застройщикам – владельцам земли, и теперь покупатели чувствуют себя более защищенными. Также «наводится порядок» в инфраструктуре: так, с момента прихода к власти нового правительства все больше пляжей принимают свой естественный вид, а установка зонтиков и лежаков осуществляется более организованно.

Однако в период политической нестабильности Таиланда сильно пострадала сфера туризма: напуганные сообщениями СМИ, многие туристы решили отложить поездку в Таиланд. В данный момент ситуация налаживается.

Кто покупатели?

Россияне тоже перенесли ряд потрясений за прошедший год, и, безусловно, ситуация с курсом рубля повлияла на среднюю сумму сделки при покупке недвижимости в Таиланде: если два-три года назад она составляла 200 000-300 000 долларов, то сегодня наши соотечественники в среднем тратят 100 000-200 000 долларов на недвижимость в королевстве. Этой суммы, однако, достаточно для приобретения двухспальных апартаментов в кондоминиуме на побережье, небольшой квартиры или студии в Бангкоке, «вторичного» дома или новой виллы с несколькими спальнями и бассейном, но, возможно, в небольшом удалении от пляжа или центра города.

Спрос на покупку дорогой недвижимости в престижных районах Таиланда держится на прежнем уровне.

В основном россияне приобретают недвижимость Таиланда в качестве «второго дома». Зачастую это семьи с детьми, желающие проводить отпуск или часть года в благоприятной экологической обстановке (в королевстве нет вредных производств) – и предоставить детям возможность получить хорошее образование европейского уровня за доступные деньги (в Таиланде много лицензированных англоязычных международных школ и лицеев). Чем больше времени, покупатель планирует проводить в Таиланде, тем большее значение он придает наличию инфраструктуры рядом (супермаркеты, госпитали, школы). Если одна из основных целей покупки – сдавать свою виллу в аренду, то внимание обращается на ее близость к пляжу или хорошему виду из окна.

Приобретают жилье в Таиланде и люди, желающие инвестировать средства (даже небольшого объема) в рынок недвижимости страны – с возможностью получения стабильного дохода. Его получают за счет роста цен на качественную недвижимость и/или от сдачи ее в аренду. На Пхукете, к примеру, есть несколько весьма перспективных районов на северо-западе острова – с низкой плотностью застройки и небольшим количеством оставшихся свободных хороших участков: поэтому стоимость вилл здесь неуклонно растет. Постепенно повышается и стоимость аренды.

Россияне в Таиланде – желанные покупатели. Тайцев не беспокоит противостояние России с Европой и США, многие агентства и застройщики нанимают русскоязычный персонал, существует масса «русских» туристических агентств.

Пенсионерам королевство Таиланд предоставляет возможность постоянного проживания по пенсионной визе – по достижении возраста 50 лет и наличии относительно невысокой сумме на счете (800 000 бат, или 24 500 долларов США).

На ПМЖ в Таиланд уезжает небольшое число россиян, в том числе это связано и с особенностями визового режима страны.

Визовый режим королевства

Приобретение недвижимости в Таиланде не дает права получения вида на жительство, однако на данный момент визовый режим страны – один из самых нестрогих в мире. Россияне могут находиться в стране по «штампу по прибытии» в течение 30 дней. Для более долгосрочного пребывания в стране нужно получить визу в консульстве Таиланда: при этом при оформлении полугодовой мультивизы в Москве, как правило, запрашивают предоставление двух комплектов авиабилетов «туда-обратно» для подтверждения необходимости двукратного въезда в страну.

Иммиграционная служба Таиланда – организация серьезная, а работа в стране по туристической визе строго запрещена. Так, бывали даже случаи депортации уличных музыкантов-иностранцев в родную страну – за несанкционированное получение дохода на территории королевства.

В случае возникновения подозрений в намерениях «туриста», проживающего на территории Таиланда и неоднократно продлявшего визу, офицер по иммиграции вправе отказать заявителю в этом документе.

Бизнесмены могут получить бизнес-визу Таиланда, дающую возможность пребывать в стране более долгий срок.

Формы владения недвижимостью

Приобретая недвижимость в Таиланде, иностранец может оформить ее в полную собственность (свободное владение). В документах на недвижимость, подтверждающих собственность, будет указано его полное имя. Он распоряжается квартирой полностью, включая возможность дарения, продажи, сдачи в аренду, передачи по наследству и т.д. По закону Таиланда никто не имеет права распоряжаться квартирой собственника, кроме него самого, и этот закон соблюдается в полной мере.

Однако, в этой сфере есть свои нюансы. Так, в кондоминиумах существует квота на долю владения иностранцами: она составляет 49% от общей жилой площади комплекса. Поэтому при покупке квартиры в Таиланде стоит убедиться в том, что приобретаемая площадь действительно находится в рамках квоты на полное владение.

Что же касается домов, вилл и таунхаусов, то при их приобретении в свободное владение иностранца переходит только само строение, а на землю собственник получает документ, свидетельствующий о ее долгосрочной аренде (на 90 лет с правом продления и переоформления на любое лицо), собственность на землю принадлежит застройщику. Это – надежная форма владения, зафиксированная в Земельном департаменте страны. К тому же, оформление недвижимости подобным образом – максимально конфиденциально и защищает владельца от любых запросов родного государства на наличие собственности в другой стране.

Также иностранный инвестор может стать соучредителем компании в Таиланде, в которой, помимо него, должно быть минимум два тайских учредителя (с долей участия 51%). На такую компанию можно полностью зарегистрировать приобретенную недвижимость, без ограничений.

Как добраться

В Таиланд летают как чартерные так и постоянные рейсы многих крупных авиакомпаний – прямые рейсы «Аэрофлота», «Трансаэро», Thai Airways, комфортабельные рейсы с одной пересадкой Quatar Airways, Ethiad, Emirates, Air Shri Lanka. Прямой перелет занимает восемь-девять часов. Пожалуй, кроме периода Новогодних праздников, относительно недорогие билеты (около 45 000 рублей в оба конца) доступны всегда. Стоит рассматривать предложения агентств, предлагающих «горящие путевки».

Портал HomesOverseas благодарит за помощь в подготовке статьи Жанну Конрад (агентство Белый слон), Светлану Касаткину (Exotic Property) и Сергея Нестеренко (Vista del Mar Phuket).